분양아파트 명의변경 (단독명의 -> 부부공동명의) 절차에 대해 알아보겠습니다. 분양아파트를 구매하신 분들 중에는 남편이나 아내의 단독명의로 계약한 경우가 많을 것입니다. 하지만 이렇게 하면 취득세나 재산세 등의 세금 부담이 커지거나, 상속이나 이혼 등의 사유로 문제가 발생할 수 있습니다. 그래서 많은 분들이 부부공동명의로 변경하고자 하는데요, 이 과정은 어떻게 진행되는지, 어떤 서류가 필요한지, 얼마나 비용이 드는지 등에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.
분양아파트 명의변경 (단독명의 -> 부부공동명의) 절차
분양아파트 명의변경 절차는 크게 다음과 같습니다.
- 분양사무실에 전화하여 예약하기
- 필요한 서류 준비하기
- 구청에서 증여계약서 검인받기
- 분양사무실에서 명의변경 신청서 작성하고 서류 제출하기
- 중도금 대출 은행에서 대출승계 동의서 받기
- LH에서 명의변경 승인받기
- 세무서에서 증여세 신고하기
각 단계별로 필요한 서류와 비용, 주의사항 등을 살펴보겠습니다.
1. 분양사무실에 전화하여 예약하기
분양아파트 명의변경을 하려면 먼저 분양사무실에 전화하여 예약을 해야 합니다. 분양사무실에서는 명의변경을 원하는 날짜와 시간을 알려주고, 필요한 서류와 준비사항을 문자로 보내줍니다. 일반적으로 명의변경은 입주전에만 가능하므로, 입주일이 가까워지면 미리 예약을 하시는 것이 좋습니다.
2. 필요한 서류 준비하기
분양사무실에서 알려준 서류를 준비해야 합니다. 서류는 사이트마다 다를 수 있으므로 정확한 내용은 분양사무실에 문의하시기 바랍니다. 일반적으로 필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 양도인(원계약자): 공급계약서, 발코니확장 및 옵션계약서 원본, 가족관계증명서(상세), 주민등록등본(전체포함), 증여계약서(구청에서 검인받은), 인감증명서 1부, 인감도장, 신분증
- 양수인(수증인): 인감증명서 1부, 신분증, 인감도장
3. 구청에서 증여계약서 검인받기
분양아파트 명의변경을 하려면 부부간 증여계약서를 작성하고 구청에서 검인을 받아야 합니다. 증여계약서는 구청에 비치되어 있으므로 현장에서 작성하면 됩니다. 증여계약서를 작성할 때는 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 증여지분은 50%로 작성합니다.
- 증여금액은 (계약금+중도금+잔금+프리미엄)을 2로 나눈 금액으로 작성합니다.
- 증여일은 명의변경 신청일로 작성합니다.
- 도장은 직접 찍지 말고 담당자에게 주면 찍어줍니다.
4. 분양사무실에서 명의변경 신청서 작성하고 서류 제출하기
구청에서 증여계약서를 검인받은 후, 예약한 날짜와 시간에 분양사무실에 가서 명의변경 신청서를 작성하고 서류를 제출합니다. 분양사무실에서는 명의변경 신청서와 함께 다음과 같은 서류를 작성하게 합니다.
- 전매각서
- 전매확인서
- 전매인감날인부
이때, 명의변경 비용을 지불해야 합니다. 명의변경 비용은 사이트마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같은 비용이 발생합니다.
- 명의변경 수수료: 분양가의 0.5% 내외
- 인감날인료: 1만원 내외
- 등기신청료: 5만원 내외
분양사무실에서는 서류를 접수하고 LH에 승인을 요청합니다. 승인이 나면 문자로 알려줍니다.
5. 중도금 대출 은행에서 대출승계 동의서 받기
분양아파트를 구매할 때 중도금 대출을 받았다면, 명의변경 후에도 대출을 승계해야 합니다. 이때, 대출을 승계하는 은행에서 대출승계 동의서를 받아야 합니다. 대출승계 동의서를 받으려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- 양도인(원계약자): 중도금대출채무인수동의신청서, 보증내용변경신청서, 연대보증인동의서, 인감증명서 1부, 주민등록등본 1부, 인감도장, 신분증
- 양수인(수증인): 인감증명서 1부, 주민등록등본 1부, 인감도장, 신분증
은행에서는 서류를 확인하고 대출승계 동의서를 발급해줍니다.
6. LH에서 명의변경 승인받기
분양사무실에서 LH에 승인을 요청한 후, 승인이 나면 문자로 알려줍니다. 이때, 다시 분양사무실에 가서 변경된 공급계약서 원본을 받아야 합니다. 이 공급계약서 원본은 증여세 신고나 등기신청 등에 필요하므로 잘 보관해야 합니다.
7. 세무서에서 증여세 신고하기
분양아파트 명의변경을 하면 부부간 증여세가 발생합니다. 증여세는 명의변경 후 3개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 증여세 신고를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- 증여세 신고서
- 증여계약서(구청에서 검인받은)
- 공급계약서 원본(분양사무실에서 받은)
- 가족관계증명서(상세)
- 주민등록등본(전체포함)
- 인감증명서
- 인감도장
- 신분증
증여세는 증여금액에 따라 다르게 부과됩니다. 증여금액은 (계약금+중도금+잔금+프리미엄)을 2로 나눈 금액으로 계산합니다. 증여세율은 다음과 같습니다.
| 증여금액 | 증여세율 |
|---|---|
| 1억원 이하 | 10% |
| 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 30% |
| 10억원 초과 | 40% |
예를 들어, 분양가가 6억원이고 프리미엄이 2억원인 분양아파트를 명의변경할 경우, 증여금액은 (6억원+2억원)/2 = 4억원이 됩니다. 이때, 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.
- 1억원까지: 1억원 x 10% = 1천만원
- 1억원 초과 ~ 4억원까지: (4억원 – 1억원) x 20% = 6천만원
- 합계: 7천만원
증여세는 세무서에서 신고하고 납부할 수 있으며, 인터넷으로도 가능합니다. 인터넷으로 신고하려면 [국세청 홈택스]에 접속하여 로그인 후, [신고/납부] – [증여세] – [증여세 신고] 메뉴를 선택하면 됩니다. 인터넷으로 신고할 때는 서류를 스캔하여 첨부해야 합니다.
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